Договорные отношения ТСЖ
Сложный состав недвижимости (в том числе общей долевой собственности) многоквартирного дома, а также разнообразие задач по её управлению, содержанию, обслуживанию и приращению обуславливают возникновение разного рода правоотношений между ТСЖ с одной стороны и властными структурами – местным самоуправлением, муниципальным образованием, организациями, предприятиями, управляющими компаниями и частными управляющими - индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, осуществляющими работы и услуги в жилищной сфере, собственниками жилых и нежилых помещений, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны. Договор управления многоквартирным домом является самым главным документом после устава ТСЖ. Как строить договорные отношения ТСЖ комментирует председатель совета Ассоциации ТСЖ "Центр" - Лев Матеров.
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе только письменного договора управления, который предусмотрен статьёй 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В Гражданском и Жилищном кодексах подробно освещены правовые основы договорных отношений, основные принципы заключения договоров, обеспечение исполнения их, переход прав и обязанностей по договору, ответственность за нарушение договоров, изменение и их расторжение.
Жилищное самоуправление – это такая форма деятельности, когда управление осуществляется силами самих собственников помещений многоквартирного дома, а главной полномочной структурой в этом случае выступает правление товарищества собственников жилья. Председатель правления товарищества заключает договор с организацией, занимающейся техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания или нанимает для этого штатный персонал. Председатель правления ТСЖ также подписывает договоры на оказание коммунальных услуг или контролирует их содержание, если эти функции переданы эксплуатирующей организации. Кроме того, председатель правления товарищества подписывает договоры на отдельные виды работ и услуг с организациями различной организационно-правовой формы и физическими лицами.
В статьях раздела УШ Жилищного кодекса РФ впервые определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются частные физические и юридические лица, государство, субъект федерации и муниципальное образование. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для управленческой деятельности в жилищной сфере. Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные правила управления многоквартирным домом. Указанные нормы – служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в жилищной сфере.
Обеспечить эффективное управление общего имущества в многоквартирном доме могут только собственники жилых и нежилых помещений или иное лицо, уполномоченное собственниками.
Все основные положения, посвященные понятию и условиям договоров, содержатся в главе 27 части первой Гражданского кодекса РФ, на нём же базируются нормы нового Жилищного кодекса РФ. Это кстати коренным образом отличает новое правовое регулирование от прежнего жилищного законодательства. Старый Жилищный кодекс 1983 года лишь декларировал возможность участия в управлении жилищным фондом общественных организаций, трудовых коллективов, граждан, домовых комитетов и других органов общественной самодеятельности, не являющихся собственниками помещений многоквартирного дома. Новый же Жилищный кодекс РФ не называет указанных субъектов среди участников деятельности по управлению объектами жилищного фонда.
Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (физических и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и её субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила статьи 161 ЖК РФ действуют в отношении всех указанных собственников помещений многоквартирного дома. Именно поэтому, помещения многоквартирного дома всегда на сто процентов кому-то принадлежат.
На собственниках помещений многоквартирного дома ЖК РФ возлагает обязанности и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать удобный для них способ управления многоквартирным домом. Во-первых, собственники помещений могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего общего имущества непосредственно. Во-вторых, управление многоквартирным домом может осуществлять юридическое лицо (тоже ТСЖ), объединяющее собственников помещений. В-третьих, управление многоквартирным домом при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме, может осуществляться управляющей организацией любой организационно-правовой формы.
В пункте 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ понятие "управляющая организация" обозначает как юридическое лицо, так и индивидуального предпринимателя. Функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы на основе договора управляющему без образования юридического лица или управляющей организации (компании). Перед тем как заключать договор с управляющим председатель правления ТСЖ должен потребовать документ, подтверждающий его регистрацию в органах налоговой инспекции в качестве предпринимателя без образования юридического лица.
Управляющий будет действовать в рамках своей компетенции и полномочий, определенных договором и должностной инструкцией, нести материальную и административную ответственность за свои действия или бездействия и обо всех своих шагах отчитываться перед правлением товарищества, его председателем и общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
Управляющая организация (компания), роль которой может выполнять и государственные службы (хотя в настоящее время они акционируются и становятся частными компаниями), сама обеспечивает содержание жилья, нанимая обслуживающие организации или соответствующий персонал, и заключает договора с ресурсоснабжающими предприятиями. Товарищество собственников жилья может оставить за собой право согласовывать и контролировать содержание заключаемых управляющей организацией договоров.
Возможно и разделение обязанностей между правлением товарищества, управляющим и управляющей организацией (компанией). Управляющему можно поручить обеспечение технического обслуживания многоквартирного дома, работа с персоналом и административное управление. Управляющая организация (компания) осуществляет финансовое управление делами товарищества, заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, проводит маркетинговые исследования и т.д.
Правление товарищества собственников жилья разрабатывает политику товарищества и контролирует деятельность управляющего и управляющей организации (компании). Правление товарищества не имеет право передавать контрольные функции управляющему или управляющей организации (компании).
В случае, создания товарищества собственников жилья правлении (председатель правления) непосредственно занимается заключением различного рода договоров, одобряет подготовленные им формы договоров, а при работе с управляющей организацией (компанией) – согласовывает заключенные ей договоры. В связи с этим у ответственных лиц товарищества должен быть соответствующий опыт (или необходимые знания) в области договорных отношений разного типа.
Практика заключения договорных отношений между товариществами собственников жилья и различными компаниями организационно-правовой формы в настоящее время только складывается. Тем более, что согласно стать 18 Федерального закона от 29.12.04г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения Жилищного кодекса РФ не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В настоящее время (особенно после введения в действие ЖК РФ) на государственном уровне созданы необходимые экономические, организационные и юридические предпосылки для регулирования взаимоотношений сторон, возникающих при любой хозяйственной деятельности, на основе договора, заключаемого в соответствии со свободным волеизъявлением сторон.
Договор управления многоквартирным домом, наряду с актами государственных органов и органов местного самоуправления является на сегодняшний день одним из важнейших оснований гражданских прав и обязанностей. Стороны заключившие договор, берут на себя определенные обязательства и приобретают определенные права, причем, если реализация тех или иных прав зависит только от воли сторон, то нарушение или уклонение от исполнения обязанностей влекут за собой неблагоприятные, в том числе и финансовые последствия для виновной стороны.
Поэтому, договорная сфера отношений в жилищном фонде регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. Детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий. Причём, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (компания), порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнение управляющей организацией её обязательств по договору управления.
В статье 420 ГК РФ дано понятие договора с юридической точки зрения. Однако права и обязанности, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать общим принципам правового регулирования такими как: принцип равенства, автономии воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений. Только в этом случае можно говорить о правах и обязанностях сторон.
Основные принципы заключения договоров
В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор считается заключенным при соблюдении следующих необходимых условий:
- сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
- достигнутое сторонами соглашение по форме должно соответствовать требованиям предъявленным к такого рода договорам.
К числу существенных относятся следующие условия договора: во-первых, это условие о предмете договора (например, выполнение определенных функций при проведении работ, оказании услуг в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда); во-вторых, эти условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для данного вида договоров; в-третьих, это все условия договора, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.
Порядок заключения договора состоит в том. Что одна из сторон направляет другой стороне свое предложение заключить договор (оферту), а другая сторона, получив оферту, принимает это предложение (акцепт). Акцепт, иными словами – ответ лица, принявшего оферту, должен быть "полным и безоговорочным".
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. Так как эта норма носит императивный характер, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (п.2 ст.434 ГК РФ).
Другой способ оформления договорных отношений является заключение договоров на торгах. Торги могут быть проведены в форме аукциона или конкурса. Разница заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.
Организаторы торгов – местное самоуправление (префектуры или управы), особенно это касается тех жилых домов, которые не выбрали способ управления своим домом до 01.03.06г., обязаны обеспечить доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее чем за 30 дней до этого и, в котором должны содержаться сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения об условиях конкурса на заключение договора.
Об этом приходится подробно говорить потому, что многие собственники помещений многоквартирных домов пассивны и инертны, не желают принимать на себя обязательства по управлению жильем и отвечать за его состояние. Но, именно передача частным собственникам прав и обязанностей по управлению жилищным фондом является столь важной задачей реформы жилищной политики. И именно, это подчеркивается в новом Жилищном кодексе РФ.
Уклонение одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне обратиться в суд с требованием, как о понуждении к заключению договора, так и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Публичным договором признается договор заключенный коммерческой организацией и устанавливающий её обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратился. Кстати, по п.1.3. статьи 426 ГК РФ отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
Управляющей организацией признается не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуальный предприниматель. При этом индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую правоспособность) после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном законом порядке.
Исполнение договоров
Исполнение договоров состоит в выполнении их сторонами действий, составляющих содержание прав и обязанностей сторон. В соответствии с законодательством выполнение обязательств сторон должно осуществляться надлежащим образом на условиях предусмотренных требованиям ГК и ЖК РФ, самого договора. Поэтому при разработке и выполнении товариществом любого договора следует обратить особое внимание на четкую регламентацию обязанностей сторон в зависимости от вида выполняемых и оказанных услуг. При этом необходимо установить, имеет ли право одна из сторон самостоятельно определить способы выполнения порученных работ или обязана жестко следовать заданиям другой стороны.
Немаловажное значение для сторон имеет возможность, или наоборот, запрет на привлечение третьих лиц для выполнения принятых на себя обязательств.
При исполнении договоров большое значение имеет и срок исполнения обязательств. Одним из способов его установления является определение периода времени, в течение которых данное обязательство исполняется. Если стороны договора "забыли" указать в нём срок исполнения, исполнение должно последовать в разумный срок после возникновения обязательств. В случае отсутствия такого указания в законе стороны имеют право установить его, не забыв зафиксировать в договоре.
Минимальный и максимальные сроки действия договора управления многоквартирным домом установлены в императивных нормах и не могут быть изменены соглашение сторон. Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется, на установленном в договоре сроке, без изменения условий договора.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. Управляющая организация обязана приступить к исполнению её обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Для предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, наступающих при неисполнении или ненадлежащем исполнении стороной договора своих обязательств по нему, законодательством предусмотрено несколько способов обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами к таким способам относятся: неустойка, поручительство, задаток, залог, штраф, пени, банковская гарантия и удержание имущества должника. Из всех выше перечисленных способов при заключении договоров в сфере жилищно-коммунального хозяйства наибольшее практическое значение имеют неустойка, штраф и пени, так как интересы сторон договора заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы или денежных средств в оплату за уже выполненную работу.
Под неустойкой законодательство понимает определенную законом или договором денежную сумму, которую сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, обязана уплатить другой стороне. Сторона, требующая уплаты неустойки, не обязана доказывать, в отличие от других способов обеспечения обязательств, факт причинения ей каких-либо убытков.
Штраф является разовым видом неустойки, применяемым при исполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, хотя его применение может осуществляться несколько раз в течение срока действия одного и того же договора. Штраф может устанавливаться как в виде твердой денежной суммы, так и в процентном отношении к сумме договора или к сумме оплаты определенного этапа выполненных работ.
Пеня устанавливается на случай просрочки исполнения обязательств, то есть она признана обеспечить своевременность исполнения обязанностей сторон. Пеня, как правило, определяется в процентах по отношению к сумме обязательств, не исполненного в установленный срок. Согласно п.14 статьи 155 ЖК РФ лица не своевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трёх сотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в статье 155 ЖК РФ части размера пеней не допускается.
В ходе практической реализации условий договора возможно возникновение ситуации, при которой права и обязанности могут быть переданы третьим лицам, первоначально не участвовавших в подписании договора. Переход прав и обязанностей по договору возможен, как в силу прямого указания закона (например, при реорганизации юридических лиц или органов власти и управления), так и в соответствии с ранее достигнутой или вновь выработанной договоренностью сторон.
При реорганизации юридических лиц (включая и изменение их организационно- правовой формы – переход ЖСК в ТСЖ) документом, позволяющим решить вопрос о правопреемстве, является передаточный акт или разделительный баланс.
Переход же своих обязательств на другое лицо в случае сохранения стороны договора в неизменном виде допускается только с согласия другой стороны и оформляется в письменной форме в виде приложения к договору.
Ответственность за нарушение договоров
Ответственность за нарушение договоров возникает в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами в случае неисполнения и ненадлежащего исполнения всех обязательств по договору. Сторона, допустившая нарушения, несет ответственность, установленную законом или самим договором.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом РФ, истец для взыскания понесенных убытков должен представить в суд доказательства, подтверждающие:
- нарушение ответчиком принятых по договору обязательств;
- причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением договора;
- размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.
Поэтому, при составлении договоров по обслуживанию жилищного фонда необходимо тщательно отрабатывать не только процедуры контроля заказчиком качества и своевременности выполнения подрядными организациями всех этапов работ, но и форму, порядок и процедуру оформления документов, подтверждающих нарушения сторонами своих обязательств по договору. В случае возникновения судебного спора составлять подобные документы будет поздно и ответчик при грамотном подходе к существу заявленных истцом требований легко сможет доказать в суде свою полную или частичную невиновность в возникновении убытков у противоположной стороны.
При заключении договоров ТСЖ необходимо учитывать возможность применение ответственности не только к стороне, непосредственно подписавшей договор, но и к третьим лицам, прямо не участвующим в нём (ст. 399 ГК РФ). Возникающая в данном случае субсидарная ответственность является дополнительной ответственностью к ответственности другого лица – основного должника по невыполнению обязательств. Возникновение такой ответственности прямо предусматривается законодательством. Так, члены ТСЖ не отвечают по обязательствам данного юридического лица, а товарищество не отвечает по обязательствам своих учредителей за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ либо уставом товарищества, но на членов товарищества собственников жилья может быть возложена субсидарная ответственность в случае недостаточности имущества товарищества при его банкротстве, вызванной действиями членов товарищества (п.3 ст.56 ГК РФ).
Необходимо также учитывать и ещё одну особенность, установленную законодательством и существенно влияющую на гражданско-правовую ответственность юридического лица, а именно: положение о том, что действия работников сторон по исполнению их обязательств признаются действиями самих сторон и они отвечают за действия, которые повлекли за собой неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Работники, состоящие в трудовых, служебных или иных отношениях со сторонами договора, своими действиями или бездействия создают права и обязанности непосредственно для сторон, поэтому непрофессионализм, нерадивость или нераспорядительность работников не может являться основанием для освобождения сторон от ответственности за нарушения её обязательств.
Для определения возможных ситуаций наступления ответственности сторон при заключении договоров необходимо учитывать положение Гражданского кодекса РФ, регулирующих вину кредитора, просрочку должника и просрочку кредитора. Например, в договоре подряда немаловажное значение имеет срок и сам факт приемки выполненных работ, а в случае расчетов путем списания денежных средств со счета заказчика – факт подачи распоряжения банку, в котором у ТСЖ открыт расчетный счет, приказа о списании средств на основании платежного требования подрядчика.
Изменение и расторжение договоров
Изменение и расторжение договоров решается в Гражданском кодексе РФ путем установления жестких правил, регулирующих изменение и расторжение гражданско-правовых договоров. По общему правилу ГК РФ основанием расторжения или изменения договора является соглашение сторон, если в самом договоре или иных законах не предусмотрены другие основания расторжения.
В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом изменение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора влечет для сторон больший ущерб, чем затраты, необходимые для исполнения договора, на измененных судом условиях, либо противоречат общественным интересам.
Надо сказать, что договоры в сфере управления, эксплуатации, ремонта и обслуживания жилищного фонда в силу большой социальной значимости в полной мере можно отнести к договорам, заключенным прежде всего, в общественных интересах государства и его граждан.
Вопросы защиты прав потребителей в жилищно-коммунальной сфере стали особенно актуальными в связи с ростом цен за коммунальные услуги и резким увеличением их доли в структуре расходов населения. Вместе с тем, уровень качество коммунальных услуг не претерпели существенных изменений, несмотря на происходящие преобразования в ЖКХ.
Состояние сферы жилищно-коммунального обслуживания вызывает множество нареканий со стороны потребителей. Вопрос же о повышении качества коммунальных услуг затрагивает все слои населения, практически всех собственников помещений многоквартирных домов, так как потребление коммунальных услуг в жилом доме носит коллективный характер.
По данным Антимонопольного комитета РФ почти каждое второе нарушение законодательства о защите прав потребителей в сфере услуг из числа выявленных комитетом было допущено именно при оказании жилищно-коммунальных услуг. Именно, поэтому, выбор управляющей организации (компании) управляющего, ТСЖ, если оно управляет домом, подписание ими договоров имеет после принятия Устава ТСЖ самое важное значение.
Именно, поэтому в договоре, заключенном от имени юридического лица ТСЖ должны быть установлены условия, определяющие качество услуг, режим их предоставления и нормативные объемы потребления, порядок и сроки устранения неисправностей и аварий, размеры и условия оплаты, расчетный период и сроки внесения платежей, технические характеристики инженерного оборудования жилых помещений (в т.ч. предусматривающие максимальную мощность электробытовых машин, приборов, аппаратуры), права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя.
Собственник-потребитель вправе рассчитывать на коммунальные услуги, которые соответствуют по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, экологическим требованиям, а также условиям договора.
Вот те, основные на мой взгляд, моменты в договорных отношениях ТСЖ, которых должно придерживаться юридическое лицо при подписании договоров.