Недвижимость в России
Во все времена в цене остается дешевое жилье — пусть денег в обрез, а жить где-то надо. Достаточно стабильным можно считать спрос и на недвижимость элитного уровня, рынок которой обладает определенной инерционностью. А вот какого поведения можно ожидать от жилья сегмента бизнес-класса — не совсем понятно. С одной стороны, рынок сегодня демонстрирует волю к стабилизации, а на нынешние цены еле-еле хватает платежеспособного спроса. Если в 2006 году столичные новостройки подорожали в среднем на 120%, то доходы москвичей за 9 месяцев прошлого года, по данным Мосгорстата, выросли всего на 20%. (Реальные же денежные доходы за вычетом обязательных платежей и после коррекции на индекс потребительских цен увеличились всего на 9,4%). С другой стороны, рост цен на недвижимость тоже необходимо скорректировать с учетом инфляции доллара, а также принять во внимание серьезно подорожавшие строительные материалы и стоимость подключения к коммуникациям. А главное, это то, что дефицит предложения новостроек среднего ценового сегмента, который и стал основным фактором роста цен, никуда не делся.
Сейчас, по разным данным, в продаже находится около 150-200 новостроек бизнес-класса в разной степени готовности, на рынке продается около 200 домов. В 2005 году объем предложения новостроек сократился на 30%, в прошлом — на 10%.
В результате роста цен, опережающими темпами шедшего в прошлом году, сложилась любопытная ситуация. Разница между стоимостью среднестатистического квадратного метра на первичном и вторичном рынках практически исчезла, составив всего несколько десятков долларов. Оба рынка подогревали друг друга: девелоперы следовали за аппетитами частных владельцев, а частные владельцы, мониторя повышение цен в новостройках, планомерно повышали цены на свои квартиры. По идее, это должно означать, что цены на первичном рынке явно "перебрали", однако на самом деле "перебор" произошел, в основном, лишь на рынке жилья эконом-класса. Самая дешевая недвижимость оказалась совсем не такой уж дешевой, поскольку была существенно переоценена. А вот новостройки бизнес-класса, напротив, своего логичного в этих условиях максимума цен не достигли. И не в последнюю очередь потому, что часть покупателей была вынуждена либо отложить покупку, либо согласиться на переезд за МКАД, либо переориентироваться на недвижимость ниже качеством. И, кроме того, настоящий ажиотаж возможен только в сегменте самой недорогой и, стало быть, наиболее доступной недвижимости.
Надо учесть, что частично рост цен в сегменте бизнес-класса был вызван искусственно – девелоперы ради контроля за темпами продаж стали придерживать квартиры, на несколько месяцев полностью останавливая процесс. В первой половине 2006 года в связи с высокими темпами роста рынка многие застройщики ввели квотирование продаж, что на фоне ажиотажного спроса приводило к небольшому объему продаж, выраженному в квадратных метрах или квартирах, но значительному объему в финансовых показателях.
Сейчас ценовая структура рынка начала приобретать более традиционные формы, и это означает, что если цены на эконом-класс будут стоять на месте (в случае соответствия качеству проекта) или корректироваться, то жилье более качественного сегмента будет продолжать дорожать. Правда, не такими темпами, как в прошлом году. Так возможный рост, как примерно равный уровню инфляции (10-15% в год).
А есть ли у недвижимости бизнес-класса шансы подешеветь? Есть, но только в том случае, если на рынок одновременно выйдет достаточное количество новых проектов. Сейчас, по некоторым данным, на этапе согласования разрешительной документации зависло около 100 проектов, и если хотя бы треть из них попадет в этом году в продажу, то цены смогут стабилизироваться.
Кроме того, температуру на этом рынке мог бы снизить отток покупателей. Московской недвижимостью интересуются не только москвичи, но и региональные жители, доля которых, по разным оценкам, составляет в сегменте бизнес-класса от 15% до 30%.